Así funciona el sistema que decidirá si el casero puede subir el alquiler al inquilino hasta 2028
El Congreso se prepara para convalidar, este viernes, uno de los dos reales decretos‑leyes de vivienda que el Gobierno ha presentado recientemente. Este texto introduce una nueva restricción a la actualización de los precios de los alquileres y una prórroga extraordinaria de los contratos que los arrendadores deben conceder cuando el inquilino lo solicite.
Según la disposición final sexta, no se permitirá ninguna actualización de la renta cuando el precio del alquiler supere el límite máximo establecido por el Índice de Precios de Referencia (IPR). En caso contrario, la subida podrá alcanzar hasta un 2 %, salvo que arrendador y arrendatario acuerden un porcentaje diferente.
Límites de actualización hasta finales de 2027
La norma, aprobada por el Consejo de Ministros el pasado martes, fija la prohibición de actualización de rentas hasta el 31 de diciembre de 2027. Esta medida se enmarca en la política de control de precios que el Gobierno ha ido extendiendo mediante decretos desde 2022, con el objetivo de proteger a los inquilinos frente a la inflación y a los efectos económicos derivados de la guerra en Ucrania.
En la mayoría de los contratos firmados antes de la entrada en vigor de la Ley Estatal de Vivienda, la revisión de la renta se basaba en la evolución del Índice de Precios al Consumidor (IPC). Ahora, el llamado Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (SERPAVI) será el referente para determinar los límites máximos de renta.
El SERPAVI, accesible a través de una herramienta online del Ministerio de Vivienda, permite obtener un informe del rango de precios de cualquier inmueble residencial en España introduciendo la referencia catastral o la dirección postal y completando un formulario con las características del bien (garaje, zonas comunes, ubicación, etc.). El informe muestra una horquilla de precios “orientativa” basada en los últimos datos disponibles.
El valor máximo de esa horquilla será el que determine si el arrendador podrá aplicar una subida de hasta el 2 % o si, por el contrario, no se autorizará ninguna actualización hasta que finalice el plazo establecido en 2027. Estos valores se calculan a partir de la información proporcionada por la Agencia Estatal de Administración Tributaria y los institutos de estadística de las comunidades autónomas, tomando como referencia las declaraciones del IRPF de los inmuebles en alquiler.
El sistema cubre viviendas situadas en edificios residenciales colectivos con más de cinco años de antigüedad, cuya superficie construida oscile entre 30 y 150 m².
Además de regular la actualización de rentas, el SERPAVI se empleará para fijar el precio máximo al que un arrendador podrá ofrecer su vivienda en caso de que sea un “gran tenedor” (propietario de más de diez inmuebles) o cuando el piso se ubique en una zona de mercado tensionado, a solicitud de la comunidad autónoma correspondiente.
El decreto establece que la renta pactada al inicio de un nuevo contrato no podrá superar el límite máximo calculado por el SERPAVI, y prohíbe la inclusión de cláusulas que trasladen al arrendatario gastos, impuestos, tasas u otros conceptos que, directa o indirectamente, hagan sobrepasar dicho límite.
El Gobierno se reserva para una futura normativa los detalles metodológicos del SERPAVI y los protocolos de colaboración con los sistemas de información estatales y autonómicos. Asimismo, el mecanismo se aplicará a los pisos situados en zonas tensionadas que no hayan tenido alquileres en los últimos cinco años.
El segundo decreto‑ley aprobado por el Consejo de Ministros el mismo martes también incorpora el uso del sistema de referencia de precios, aunque con finalidades distintas. Impulsado por la plataforma Sumar, este texto obliga al arrendador a compensar económicamente al inquilino si decide no renovar el contrato una vez concluido el plazo inicial (cinco años para personas físicas y siete para personas jurídicas).
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