¿Se puede prohibir un piso turístico en tu bloque? La mayoría que exige la Ley de Propiedad Horizontal
La creciente presencia de pisos turísticos ha convertido las juntas de propietarios en un escenario clave para la convivencia en muchos edificios. Además de los debates sobre la rentabilidad que obtienen los dueños, ahora se suman problemas como el constante flujo de entradas y salidas, ruidos, mayor uso de ascensores y zonas comunes, y preocupaciones sobre la seguridad.
Este conflicto se inserta en la crisis de acceso a la vivienda, particularmente visible en grandes ciudades y destinos turísticos. Las administraciones autonómicas y municipales siguen siendo las responsables de otorgar licencias, gestionar declaraciones responsables e inspeccionar el cumplimiento de la normativa turística, pero a partir de 2025 las comunidades de vecinos disponen de una capacidad más clara para intervenir antes de que una vivienda se convierta en alojamiento turístico.
La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), introducida por la Ley Orgánica 1/2025, endureció el procedimiento. Ya no basta con contar con los permisos turísticos exigidos por la comunidad autónoma o el ayuntamiento, ni con cumplir los requisitos de las plataformas de alquiler. El propietario debe también respetar los estatutos del edificio y, cuando sea necesario, obtener la autorización de la junta de propietarios.
Requisitos de la mayoría cualificada
Una comunidad de propietarios puede aprobar, limitar, condicionar o prohibir el uso turístico de una vivienda, pero para hacerlo necesita una mayoría cualificada: al menos tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen tres quintas partes de las cuotas de participación. Esta doble exigencia está establecida en el artículo 17.12 de la LPH y entró en vigor el 3 de abril de 2025.
- Si una comunidad cuenta con 20 propietarios, se requieren al menos 12 votos favorables.
- Sin embargo, esos 12 propietarios deben reunir, conjuntamente, al menos el 60 % de las cuotas de participación.
La norma supone que, a partir de la fecha mencionada, cualquier nuevo alquiler turístico en un régimen de propiedad horizontal necesita la aprobación expresa de la comunidad, salvo que los estatutos del edificio ya regulen la materia.
La autorización no equivale a una ausencia de control. Con la misma mayoría de tres quintos, la comunidad puede aprobar el alquiler bajo condiciones específicas, fijar limitaciones o establecer cuotas especiales para cubrir los gastos adicionales que genere la mayor rotación de ocupantes. El incremento de la cuota no puede superar el 20 % y debe quedar reflejado en el acta de la junta, que será el documento probatorio de la decisión adoptada.
Es importante aclarar que la comunidad no puede usar este mecanismo para imponer recargos ilimitados ni para sustituir las autorizaciones públicas obligatorias. La decisión comunitaria es un componente más del marco regulatorio, pero no reemplaza la normativa turística autonómica ni las normas urbanísticas municipales.
En cuanto a los pisos ya existentes, la reforma es estrictamente irretroactiva. Los acuerdos adoptados por la comunidad no pueden aplicarse a viviendas que ya ejercían legalmente la actividad antes del 3 de abril de 2025 y que cumplían con la normativa vigente en aquel momento. Por tanto, una comunidad no puede prohibir de forma retroactiva un alquiler turístico que estuviera operando de manera regular, aunque sí puede impedir que nuevos propietarios inicien la actividad bajo las condiciones establecidas.
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