La inversión privada es necesaria para la creación de vivienda
El debate político y social actual tiende a reducir el complejo problema de la vivienda a la sola regulación de los alquileres. Esa simplificación resulta peligrosa, pues en lugar de aportar soluciones reales genera una confrontación entre propietarios e inquilinos y polariza el discurso en torno a determinadas siglas políticas. El dilema planteado –regular o no el alquiler, o no habrá vivienda para todos– es, en esencia, falso.
La vivienda, en su sentido más amplio, está influida por la legislación de la Administración del Estado (suelo, arrendamientos y vivienda), de las comunidades autónomas (urbanismo, ordenación del territorio y vivienda) y de los ayuntamientos (competencia de planeamiento). Cualquier reforma en este ámbito requiere una estrecha coordinación institucional y lealtad entre los diferentes niveles de gobierno para lograr objetivos que respondan al interés general.
Una solución estructural y multicausal
El déficit habitacional es estructural y multicausal; por ello, la respuesta debe actuar simultáneamente en varios frentes. Limitar la intervención al mercado del alquiler y a la relación propietario‑inquilino no basta: actuar solo sobre esa variable sin acompañarla de otras medidas coordinadas no producirá resultados positivos, sino todo lo contrario.
La escasez de suelo –la materia prima de la vivienda– es la causa fundamental del desequilibrio entre oferta y demanda. Cuando la demanda supera estructuralmente a la oferta, la prioridad es ampliar la disponibilidad de suelo apto para edificar. Sin una transformación urbanística más rápida que introduzca nuevo suelo en el mercado, será imposible cerrar la brecha de vivienda, sobre todo la vivienda asequible.
La crisis económica iniciada en 2008 devastó el mercado inmobiliario español. El desarrollo y la transformación de suelo se paralizaron por completo, deteniendo la producción de la materia prima necesaria para la construcción de viviendas. Aunque la economía ha mostrado señales de recuperación, la construcción de viviendas no ha vuelto a los niveles precrisis y el déficit acumulado sigue sin corregirse. Sumado al crecimiento sostenido de nuevos hogares, especialmente en las grandes ciudades, el desajuste entre demanda y oferta se hace cada vez más evidente.
El marco legal actual regula procesos de transformación urbanística que resultan lentos y complejos, con una gran dispersión normativa. En estos procesos intervienen propietarios de suelo, diferentes administraciones territoriales y sus organismos públicos, así como empresas privadas y públicas encargadas del suministro de energía eléctrica, gas, telecomunicaciones, agua y gestión de residuos. Cada uno de estos actores actúa durante la fase de conversión física del terreno, pasando de suelo rural a suelo urbanizable, pero sus decisiones y objetivos no siempre están alineados, lo que genera disfunciones, retrasos e incrementos de coste.
Además, la transformación física implica una transformación jurídica del suelo. La estructura de propiedad preexistente se modifica mediante una distribución equitativa entre los propietarios originarios, que reciben parcelas urbanizadas con derechos edificatorios. Una parte importante de esas parcelas se destina, sin coste, a las administraciones públicas para la construcción de equipamientos esenciales (centros de salud, colegios, etc.). Los ayuntamientos, a través de su participación en las plusvalías generadas por la actividad urbanística, y en ocasiones las comunidades autónomas mediante la cesión de redes supramunicipales, también obtienen suelo gratuito para desarrollar políticas públicas de vivienda.
Todo este proceso se materializa a través de los Proyectos de Reparcelación, en los que participan los propietarios, el ayuntamiento (que controla la legalidad y gestiona la tramitación administrativa) y el Registro de la Propiedad (que inscribe la operación). Además, se llevan a cabo operaciones de depuración registral, inmatriculación de fincas y otras tareas que aportan seguridad jurídica al sistema.
La normativa exige, también, una cuota mínima de vivienda protegida en los desarrollos urbanísticos: el 40 % en suelo urbanizable y el 20 % en suelo urbano no consolidado, con precios limitados en los solares privados, creando así una reserva importante de vivienda asequible.
Las Juntas de Compensación son los protagonistas clave de este esquema. Se trata de entidades formadas por propietarios de suelo que, bajo la supervisión del ayuntamiento, asumen la financiación y ejecución de las obras de urbanización y la entrega de parcelas totalmente urbanizadas a la administración. Su papel constituye el ejemplo más claro de colaboración público‑privada en el ámbito urbanístico, ya que gestionan procesos complejos que requieren importantes recursos económicos.
Si bien existen otras vías para generar suelo, como la expropiación, estas se utilizan de forma residual porque demandan una gran inversión de recursos públicos. Por tanto, las Juntas de Compensación se configuran como los principales proveedores de suelo urbanizable. No obstante, su actuación depende de la coordinación con la administración (principalmente los ayuntamientos), la aprobación de instrumentos de planeamiento y la emisión de numerosos informes sectoriales. La necesidad de alcanzar acuerdos con organismos y empresas públicas y privadas que no compiten entre sí puede ralentizar y encarecer el proceso.
La implantación de medidas que simplifiquen y reduzcan plazos en cualquiera de las etapas descritas impacta directamente en la rapidez con que el suelo está disponible y, por ende, en la puesta en marcha de viviendas. Asimismo, contribuye a contener el precio final y a dotar al sistema de mayor seguridad jurídica, lo que favorece la inversión.
Las administraciones deben trabajar de forma coordinada y no pretender resolver el problema de la vivienda desde una única dirección. Su función es crear un marco normativo, procedimental y de seguridad jurídica que permita al capital privado invertir de manera eficiente en los lugares donde más se necesita, generando certeza y confianza, algo que en los últimos tiempos ha sido escaso.
Antonio Ñudi Tornero – Socio de Urbanismo del Área de Derecho Público y Regulatorio de Andersen.
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