El Gobierno blinda el mecanismo que obliga al casero a vender antes el piso al inquilino que a un familiar
El Consejo de Ministros ha aprobado un nuevo decreto de vivienda que será presentado en la Diputación Permanente del Congreso con el respaldo del Partido Nacionalista Vasco (PNV). La norma, publicada este miércoles en el Boletín Oficial del Estado (BOE), modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para reforzar de forma sustancial el derecho de los inquilinos a adquirir la vivienda que ocupan cuando el propietario decide venderla.
Hasta ahora la LAU permitía que arrendador y arrendatario pactaran en el contrato la renuncia del inquilino al derecho de adquisición preferente. Con la reforma, el artículo 25 establece que “las partes no podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente”, eliminando la posibilidad de que el casero se limite a notificar la venta con 30 días de antelación.
Principales cambios del decreto
Los cambios más relevantes son:
- Derecho de tanteo y retracto: el inquilino dispone de 30 días naturales desde la notificación fehaciente de la intención de venta para ejercer el tanteo, es decir, comprar la vivienda en las mismas condiciones que el propietario haya ofrecido a un tercero. El derecho de retracto se mantiene después de concluida la compraventa, siempre que el arrendatario no haya sido informado correctamente o la operación se haya realizado en condiciones más ventajosas para el comprador.
- Ventas conjuntas: la reforma amplía la protección a las operaciones en las que la vivienda en alquiler se vende junto con otras unidades del mismo edificio o como parte de una cartera de inmuebles. El derecho de adquisición preferente seguirá vigente siempre que la vivienda sea “jurídicamente individualizable”.
- Determinación del precio: el arrendatario tiene derecho a que se le asigne una parte proporcional del precio global de la operación, calculada con criterios objetivos y verificables, tomando como referencia el valor catastral o, en su ausencia, una tasación independiente.
- Prohibición a fondos buitre y grandes propietarios: la limitación a la compra especulativa de viviendas por parte de “fondos buitre” se extiende hasta 2030 y se aplica también a propietarios que posean más de diez viviendas.
- Suspensión de desahucios: hasta el 31 de diciembre de 2030 se mantendrá la suspensión de los procedimientos de desahucio de personas vulnerables sin alternativa habitacional.
- Alquileres y turismo: se prorroga extraordinariamente la moratoria de incrementos de alquileres de vivienda habitual hasta 2028 y se fija un IVA del 10 % para los pisos turísticos.
- Régimen fiscal de las SOCIMI: se modifica el gravamen sobre los beneficios no distribuidos procedentes del arrendamiento de viviendas, incrementando la tributación en ese concepto.
La medida ha suscitado críticas de la Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (Asval), que la califica como una “injerencia en el derecho de propiedad”. Según sus representantes, el decreto obligaría a los propietarios a ofrecer la vivienda al inquilino incluso cuando la venta se realice a familiares o parejas, limitando la libertad de disponer de su bien.
Por su parte, la Asociación de Promotores Inmobiliarios (Asprima) ha denunciado que la aprobación de estos decretos “representa un retroceso en la construcción de vivienda y en la atracción de la financiación que España necesita”.
El texto fue aprobado en el Consejo de Ministros tras el anuncio de Pedro Sánchez de adelantar las elecciones generales, y se incorpora a la agenda legislativa después de que el pleno del Congreso, con la oposición de Junts, impidiera su convalidación en una votación anterior.
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