El mismo decreto que protege a los que están dentro cierra la puerta a los que están fuera
El Real Decreto‑ley 29/2026 introduce una serie de cambios en el arrendamiento de viviendas que buscan, según el Gobierno, reforzar la protección de los inquilinos y limitar la presión sobre los hogares más vulnerables. La normativa entra en vigor de forma inmediata y permanecerá en vigor hasta finales de 2030 en varios de sus apartados.
Principales medidas del Real Decreto‑ley 29/2026
- Prórroga obligatoria de contratos. Si el inquilino mantiene los pagos al corriente, podrá solicitar una ampliación de hasta dos años en los contratos que venzan antes del 31 de diciembre de 2028; el propietario está obligado a aceptar la prórroga.
- Límite a los incrementos anuales de la renta. Se establecen topes máximos a las subidas de alquiler, con el objetivo de contener el gasto de los arrendatarios.
- Suspensión de desahucios. Hasta el 31 de diciembre de 2030 quedan prohibidos los desalojos de hogares vulnerables. La administración dispone de un plazo de dos meses para decidir si interviene o se subroga en el contrato.
- Conversión automática de contrato temporal. El arrendador debe justificar por escrito la causa de un contrato temporal; si no lo hace, el contrato pasa a considerarse de vivienda habitual.
- Prohibición de repercutir el IBI. El impuesto sobre bienes inmuebles no podrá ser trasladado al inquilino.
- Límite a las garantías adicionales. Las garantías complementarias quedarán restringidas a un máximo de dos mensualidades de renta.
Estas disposiciones pretenden estabilizar la situación de los inquilinos que ya ocupan una vivienda, pero generan un escenario de mayor rigor para los arrendadores que buscan alquilar a nuevos inquilinos. Ante la posibilidad de que un impago se prolongue hasta 2030 y la certeza de que la administración puede intervenir con dos meses de antelación, los propietarios podrían endurecer los requisitos de acceso, solicitando salarios más altos, contratos indefinidos, avales familiares o garantías adicionales dentro del límite permitido.
El contexto de escasez de vivienda en España agrava el impacto de la medida. Se estima que el país padece un déficit de alrededor de 750 000 viviendas, consecuencia de años de planificación urbana deficiente, licencias de construcción lentas y un parque público de alquiler muy reducido. Ante esa carencia, la normativa actúa únicamente sobre los contratos ya firmados, sin abordar la falta de oferta nueva.
Como resultado, la protección se concentra en quienes ya viven en la vivienda, mientras que los potenciales arrendatarios – jóvenes con empleos precarios, familias con ingresos irregulares e inmigrantes sin historial laboral – se enfrentan a una oferta más limitada y a exigencias más estrictas. Esta dinámica puede fomentar el subarriendo informal, la ocupación de habitaciones compartidas y el pago en efectivo, fenómenos que quedan fuera del registro oficial y de la legislación.
La regularización de extranjeros, que permite a personas ya residentes en España acceder al mercado formal, no soluciona la escasez estructural de viviendas. El desafío sigue siendo la creación de nuevos inmuebles: suelo urbanizable disponible, procesos de licenciamiento ágiles y la ampliación de un parque público de alquiler suficientemente amplio.
En definitiva, el Real Decreto‑ley 29/2026 representa un paso importante en la protección de los inquilinos actuales, pero sus efectos colaterales podrían reducir la disponibilidad de alquileres para nuevos demandantes y reforzar la brecha entre la oferta y la demanda de vivienda en el país.
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